Das A und O im Bauprojektmanagement
Das schweizerische Bauhauptgewerbe sieht sich zahlreichen Herausforderungen ausgesetzt: Materialengpässe, hohe Baustoffkosten, Preissteigerungen, Fachkräftemangel, Klimawandel etc. Was bedeutet dies in einer Branche, die im Jahr 2022 einen Umsatz von CHF 23.3 Mrd.1 erzielte, was 10%–15% des Bruttoinlandprodukts entspricht? Worauf muss der Fokus gelegt werden, damit Bauprojekte effizient verwirklicht werden können? Um Antworten darauf und auf weitere Fragen zu finden, hat uns die Fundamenta Group (Schweiz), einen Blick hinter die Kulissen ihres Construction Managements gewährt und erläutert, wie Schlüsselfaktoren im Gleichgewicht gehalten werden können.
Das Construction Management Team bewegt sich in einem interdisziplinären Umfeld. Es steuert das Bauprojekt in den Phasen Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe sowie während der Bauausführung und der Inbetriebnahme nach Vorgaben des Bauherren. Der Construction Manager ist in der Tat derjenige, der für den gesamten Bauprozess verantwortlich ist. Die Steuerung und die Zusammenarbeit mit den verschiedenen Projektbeteiligten, einschliesslich des Bauherren, der Planer, Totalunternehmer sowie der ausführenden Unternehmer fällt ebenfalls in seinen Aufgabenbereich. Er vereint somit ein Team in einem wirtschaftlichen Kontext unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktsituation mit dem Ziel, Bauprojekte termingerecht, innerhalb des definierten Kostenrahmens und gemäss den festgelegten Qualitätsstandards zu errichten.
Die ganzheitliche Betreuung von Immobilienprojekten wie es die Fundamenta Group (Schweiz) praktiziert, verlangt fachübergreifendes Know-how in einem komplexen Umfeld. Zu den Dienstleistungen gehört auch die Bauherrenvertretung, bei der die Interessen und die Ziele des Bauherren gegenüber allen Projektbeteiligten kompetent übernommen werden; von der strategischen Planung, Projektierung, Realisierung bis hin zur Inbetriebnahme von Immobilienprojekten. Das Construction Management agiert als Bindeglied zwischen Bauherrschaft, Projektpartner, Behörden sowie den Nutzerinnen und Nutzern.
Sämtliche Verantwortlichkeiten im Construction Management, entlang der gesamten Wertschöpfungskette, werden massgeblich beeinflusst durch die Disziplinen Kosten, Termine und Qualität: das A und O im Bauprojektmanagement.
Apropos Qualität: Die Sicherstellung der Bauqualität ist bei jedem Bauvorhaben von entscheidender Bedeutung. Auf der Baustelle zeigt sich dies unter anderem durch die regelmässige Durchführung von Bauherrensitzungen in Kombination mit örtlichen Begehungen und gezielten Qualitätskontrollen. Dadurch können der Baufortschritt und die Einhaltung der Qualitätsstandards geprüft und es kann gegebenenfalls umgehend reagiert werden. Dieses Vorgehen ist unumgänglich, um den langfristigen Werterhalt zu garantieren.
Stimmt die Qualität nicht, hat dies nicht nur unzufriedene Nutzerinnen und Nutzer, sondern auch langfristig steigende Kosten zur Folge. Zahlreiche Faktoren beeinflussen die Qualität. Entscheidend sind zweifellos der Einsatz von qualitativ hochwertigen Materialien, etablierte Konstruktions- und Bauweisen kombiniert mit neuen Baumethoden, sowie gut aus- und weitergebildetes Personal von allen an den Projekten beteiligten Partnern. Dazu klar definierte und realistische Terminvorgaben sowie ein partnerschaftlicher und respektvoller Umgang. Das Construction Management Team beherrscht die Fähigkeit, diese Faktoren in der Balance halten zu können. Dieser Anspruch an Qualität steht auch im Mittelpunkt, wenn sie die Schlüsselpositionen mit entsprechendem Fachpersonal besetzen.
Die Fundamenta Group (Schweiz) zeichnet sich durch ein weiteres Merkmal aus. Im Team Construction Management ist jedem das Handwerk des Gegenübers bestens vertraut; sie alle weisen in ihren CVs aus, dass sie in früheren Tätigkeiten in Bau- und Projektleiterfunktionen tätig waren. Dies unterstreicht die Tatsache, dass sie genau wissen, worauf besonders zu achten ist. Die Baubranche ist mit einer Vielzahl von Risiken und Herausforderungen konfrontiert. Eine fundierte Fachkompetenz, gepaart mit hohem und kompromisslosem Qualitätsanspruch, ist die entscheidende Maxime. Wenn über Qualität gesprochen wird, sind meistens Kosten der nächstgenannte gemeinsame Aspekt. Nebst einer frühzeitigen und detaillierten Kostenplanung ist ein aktives Kostenmanagement unabdingbar, um diesbezügliche Risiken zu erkennen und frühzeitig reagieren zu können. Dazu sieht sich heutzutage – wie in vielen anderen Bereichen – auch die Baubranche mit steigenden Kosten konfrontiert. Die Teuerung ist Realität. Wichtig scheint, dass sich diese in einem marktgerechten Rahmen widerspiegelt und Transparenz und Sorgfaltspflicht Grundvoraussetzungen bilden.
Wenn früher Formulierungen wie «Festpreis bis Bauvollendung» in den Werkverträgen Standard waren, so haben sich in den letzten Jahren neue Preismodelle etabliert. Um die Auswirkungen der Teuerung zu bewältigen, setzt das Construction Management strategische Planungs- und Risikomanagement-Techniken ein. Dies kann unter anderem die Überwachung von Preisentwicklungen, Verwendung von Vertragsklauseln zur Bewältigung von Preisschwankungen, Verwendung anderer Materialien sowie eine etwaige Anpassung von Zeitplänen umfassen. Umso wichtiger ist ein kundenorientiertes, faires, partnerschaftliches sowie frühzeitiges Verhandeln während des gesamten Bauvorganges, um angemessene Vertrags- und Zusammenarbeitsbedingungen zu gewährleisten.
Auch die dritte Komponente in dieser Gleichung, der Termindruck, gilt es nicht zu unterschätzen. Sorgfältige Projektplanung mit realistischen Zeitplänen, detaillierten Ablaufplanungen, effektiver Ressourcenplanung sowie direkter Kommunikation und abgestimmter Koordination zwischen allen Projektbeteiligten sind von entscheidender Bedeutung.
Viel Theorie. Wie sich diese Herausforderungen in einem aktuellen Repositionierungsprojekt widerspiegeln, veranschaulicht die Liegenschaft aus unserem Portfolio an der Talackerstrasse in Glattbrugg auf eindrückliche Art und Weise. Natürlich wird auch bei diesem Projekt das Hauptaugenmerk auf Qualität, Kosten und Termine gelegt. Was dies nebst einer proaktiven Informationspolitik bedeutet, kann hier nur ansatzweise wiedergegeben werden. Innerhalb des Bauperimeters befindet sich ein bewohntes Mehrfamilienhaus einer anderen Eigentümerschaft, welches mit dem zu renovierenden Mehrfamilienhaus zusammengebaut ist. Zur ohnehin bestehenden, technischen Gebäudekomplexität gesellen sich Fragen zu Lärmbeeinträchtigungen, Zufahrts- und Zugangswegen, Wasserund Heizversorgung, usw. Letzteres bedarf besonderer Aufmerksamkeit, da sich die Heizung und die Warmwasseraufbereitung für beide Häuser im Baustellenbereich befinden.
Die geschilderte Baustellensituation ist nicht mit einem gordischen Knoten gleichzusetzen, den man einfach brachial lösen könnte. Es tangiert weitere Interessen und Fachbereiche der Fundamenta Group (Schweiz) wie Asset und Development Management, die koordiniert und abgestimmt werden müssen. Das Construction Management Team kann auf dieses benötigte Fachwissen unternehmensintern zugreifen und es somit als Teil seiner ganzheitlichen Vorgehensweise einsetzen.
Bauen – insbesondere in städtischen Lagen – birgt hohe Herausforderungen. Eine Aufgabe mit erhöhter Risikodichte. Am erwähnten Beispiel zeigt sich einmal mehr, dass der aktive und ganzheitliche Managementansatz unseres Asset Managers vorausschauend und zukunftsfähig ist. Gelebte, interdisziplinäre Kompetenzen mit kurzen Entscheidungswegen, basierend auf grossem Wissen und in angewandter Symbiose mit professionellen Partnern manifestieren sich in qualitativ hochstehendem, flexiblem, zukunftsfähigem Wohnraum.
