11. September 2020   |   Fundamenta Real Estate AG

Fundamenta Real Estate AG mit starkem operativem Ergebnis

Die Eckwerte im Überblick

  • Operativer Gewinn steigt um 14.1% auf CHF 7.54 Mio.
  • Bereinigt um einmaligen Vorjahreseffekt nimmt operativer Gewinn um 28.7% zu
  • Nettomietertrag steigt 13.3% auf CHF 16.19 Mio.
  • Rekordhoher Wohnanteil von 93.8% bei tiefer Leerstandsquote von 3.9%
  • Immobilienportfolio durch Covid-19 Pandemie nur marginal betroffen
  • Alle Immobilienprojekte auf Kurs

Die Fundamenta Real Estate AG erhöhte den Nettomietertrag im Geschäftshalbjahr 2020 um 13.3% auf CHF 16.19 Mio. (H1 2019: CHF 14.28 Mio.). Die Steigerung resultiert im Wesentlichen aus den im Vorjahr erworbenen fünf Bestandsliegenschaften, den erfolgreich umgesetzten Entwicklungen im Bestand sowie der Übernahme des voll vermieteten Entwicklungsprojekts Geibelstrasse in Zürich in den Bestand. Der bereits hohe Wohnanteil konnte auf 93.8% der Mieteinnahmen gesteigert werden. Die Leerstandsquote belief sich dank einer aktiven Bewirtschaftung der Bestandsobjekte auf tiefe 3.9%.

Deutliche Steigerung des operativen Reingewinns
Der operative Reingewinn ohne Neubewertungseffekt erhöhte sich um 14.1% auf CHF 7.54 Mio.
(H1 2019: CHF 6.61 Mio.). Dabei muss berücksichtigt werden, dass der Vergleichsbetrag der Vorjahresperiode einen positiven, durch die Steuerreform und AHV-Finanzierung (STAF) ausgelösten Einmaleffekt von CHF 0.75 Mio. enthielt. Bereinigt um diesen Einmaleffekt nahm der operative Gewinn um 28.7% zu. Neben höheren Mieteinnahmen waren auch der unterproportional wachsende Liegenschaftsaufwand von CHF 2.24 Mio., der tiefe Leerstand von 3.9% sowie die weiterhin tiefen Finanzierungskosten für die gesteigerte Ertragskraft verantwortlich.

Der unabhängige Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle (JLL) bewertete rund einen Drittel der Bestandsliegenschaften sowie Entwicklungsprojekte, welche aufgrund des Projektstandes zu Marktwert bilanziert werden. Die Bewertung ergab einen Erfolg aus Neubewertung der Anlage­immobilien und Entwicklungen (vor latenten Steuern) von insgesamt CHF 2.48 Mio. (H1 2019:
CHF 4.34 Mio.). Einschliesslich Neubewertungseffekt verminderte sich der Gewinn von CHF 10.09 Mio. um 13.0% auf CHF 8.78 Mio. Die Abnahme ist neben dem reduzierten Bewertungserfolg auch die Folge des erwähnten Einmaleffekts, der jedoch durch das hervorragende operativ erzielte Resultat deutlich abgemildert wurde.

Während sich die Mieteinnahmen aus Wohnnutzung als krisenresistent erwiesen, war ein Teil der Geschäftsflächenmieter (Anteil 6.2% am Netto-Soll-Mietertrag) von der Covid-19-Pandemie betroffen. Vor allem im Detailhandel mit Nonfood-Produkten und in der Gastronomie sind die Umsätze in Folge der Massnahmen eingebrochen. Der Asset Manager hat unmittelbar individuelle Lösungen mit den Gewerbemietern gesucht. Gestützt auf den Verhandlungsstand per Ende Juni 2020 hat die Fundamenta Real Estate AG eine Rückstellung von CHF 0.13 Mio. gebildet.

"Die Corona-Krise hat sich nur sehr marginal auf das Halbjahresergebnis ausgewirkt, was die Stabilität unseres von Wohnflächen dominierten Immobilienportfolios auch in ausserordentlichen Zeiten unterstreicht", sagt Dr. Andreas Spahni, Präsident und Delegierter des Verwaltungsrats.

Erfreuliche Portfolioentwicklung
Das Immobilienportfolio erreichte im Geschäftshalbjahr 2020 einen Bilanzwert von CHF 928.69 Mio. (Ende 2019: CHF 908.91 Mio.). Die Erhöhung ist auf den Erwerb eines weiteren Entwicklungsprojekts, die Fertig­stellung und Überführung des Neubauprojekts Geibelstrasse in Zürich in den Bestand, den Bau- bzw. Projektfortschritt der laufenden Entwicklungsprojekte (Neubau und Bestand) sowie die Neubewertung eines Teils des Portfolios per Bilanzstichtag zurückzuführen.Der Wert des Bestands­portfolios erhöhte sich in der Berichtsperiode von CHF 841.22 Mio. auf CHF 875.89 Mio. Der jährliche Netto-Soll-Mietertrag nahm von CHF 33.73 Mio. auf CHF 35.81 Mio. zu.

Solide Bilanzstruktur
Der erwirtschaftete Reingewinn sowie die im April 2020 erfolgte Ausschüttung führten per Bilanz­stichtag zu einer Eigenkapitalbasis von CHF 379.34 Mio. (Ende 2019: CHF 383.09 Mio.), was einer weiterhin soliden Eigenkapitalquote von 40.4% (Ende 2019: 41.8%) entspricht.

Mit dem Erwerb eines zusätzlichen Entwicklungsprojekts und der phasengerechten Finanzierung der laufenden Repositionierungs- und Entwicklungsprojekte stieg das zinspflichtige Fremdkapital um 4.9% auf CHF 520.99 Mio. (Ende 2019: CHF 496.97 Mio.) an. Per Ende Juni 2020 waren 55% der zins-pflichtigen Finanzverbindlichkeiten fest angebunden respektive langfristig gesichert. Der durchschnitt-liche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten lag per Bilanzstichtag bei tiefen 0.8% (Ende 2019: 0.9%). Die Finanz­verbindlichkeiten wiesen eine Restlaufzeit von 5.8 Jahren (Ende 2019: 6.3 Jahre) auf. Der Loan-to-value (LTV) erreichte per Bilanzstichtag 56.1% (Ende 2019: 54.6%).

Starke Aktienperformance
Die relative Krisenresistenz zeigte sich auch in der Aktienperformance. Sie belief sich per 30. Juni 2020 auf beachtliche 6.5% (inkl. Ausschüttung von CHF 0.50 pro Aktie aus steuerlich privilegierten Kapitaleinlagereserven). Die Aktie Fundamenta Real Estate gehört somit zu den besten Performern im Immobiliensegment.

Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern betrug per Bilanzstichtag CHF 16.24 pro Aktie (Ende 2019: CHF 16.30). Der NAV nach latenten Steuern belief sich auf CHF 15.14 (Ende 2019: CHF 15.29). Ausschüttungs­bereinigt erhöhte sich der NAV pro Aktie im Geschäftshalbjahr 2020 um CHF 0.35 oder 2.3%.

Der gewichtete Gewinn pro Aktie belief sich bei einem leicht rückläufigen Gewinn auf CHF 0.35 (H1 2019: CHF 0.40). Ohne Neubewertungseffekt erhöhte sich der gewichtete Gewinn pro Aktie in der Berichtsperiode um 15.4% von CHF 0.26 auf CHF 0.30.

Ausblick
Die Gesellschaft hat per Ende Juli 2020 eine weitere Wohnliegenschaft in Niederweningen (ZH) mit 31 Wohneinheiten und einem Anlagevolumen (Akquisitionsbewertung) von CHF 22.13 Mio. erworben (mit Ertragswirksamkeit per 1. Juli 2020). Die Entwicklungs- und Repositionierungsprojekte der Fundamenta Real Estate AG sind ausnahmslos auf Kurs. Das Portfolio dürfte sich auch in der zweiten Jahreshälfte ertrags- und gewinnmässig solid entwickeln. Im 4. Quartal 2020 ist die Fertigstellung des Neubauprojekts an der Steinwiesenstrasse in Schlieren, der Innenhofüberbauung an der Delsberger-allee in Basel und der Totalsanierung an der Güterstrasse in Basel geplant. Für alle neuen Objekte erwartet die Gesellschaft zu den jeweiligen Bezugsterminen einen guten Vermietungsstand und dadurch die Generierung attraktiver Zins­einnahmen und Cashflows. Fundamenta Real Estate ist zuversichtlich, dass sich die konstante Entwicklung und die operative Stabilität der letzten Jahre fortsetzen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Kompaktbericht.